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Der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages hat der Reform des Mietrechts heute in seiner abschließenden Beratung zugestimmt. Bundesjustizministerin Prof. Dr. Herta Däubler-Gmelin hatte den Entwurf vorgelegt, das Kabinett hatte ihn am 19. Juli 2000 beschlossen. Der erste Durchgang im Bundesrat fand am 20. Oktober statt, die erste Lesung im Bundestag am 17. November 2000. Mit der 2./3. Lesung, damit der Verabschiedung der Mietrechtsreform, wird in den nächsten Wochen gerechnet. Das neue Mietrecht tritt dann voraussichtlich zum 1. September 2001 in Kraft.

Zur Erklärung der Grundzüge des neuen Rechts und der wichtigsten Änderungen finden Sie nachfolgend Fragen und Antworten.

1. Brauchen wir eine Reform des Mietrechts?

Das geltende Mietrecht hat deutliche Defizite. Es trägt weder den gewandelten Lebensverhältnissen in einer modernen Gesellschaft noch der veränderten Wohnungsmarktsituation Rechnung. Es ist sprachlich und inhaltlich teilweise veraltet und durch zahlreiche Gesetzesänderungen unübersichtlich und unverständlich geworden. Eine Reform des Mietrechts ist deshalb dringend nötig.

Gefordert wird die Reform seit langem. Schon 1974 hat der Deutsche Bundestag die Bundesregierung aufgefordert, das Mietrecht verständlich und übersichtlich zusammenzufassen. Der seit März diesen Jahres vorliegende Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes geht auf die Koalitionsvereinbarung vom 20. Oktober 1998 zurück. Darin haben sich die Regierungsfraktionen zum Ziel gesetzt, das Mietrecht auf der Grundlage von Vorschlägen einer 1996 eingesetzten Bund-Länder-Arbeitsgruppe zu reformieren.

2. Was sind die Eckwerte einer Reform des Mietrechts?

Jede Reform des Mietrechts muss die große sozial-, wohnungs- und wirtschaftspolitische Bedeutung des privaten Mietrechts im Auge haben: Millionen Mieter brauchen gute und bezahlbare Wohnungen für sich und ihre Familien. Gleichzeitig nutzen auch viele Vermieter die Einkünfte aus der Vermietung zur Sicherung ihres Lebensstandards vor allem im Alter. Bau- und Wohnungswirtschaft sind ein bedeutender Wirtschaftsfaktor in der Bundesrepublik Deutschland, an dem viele Arbeitsplätze und umfangreiche Investitionen hängen. Auch Belange des Umweltschutzes müssen berücksichtigt werden. Hier kann das Mietrecht insbesondere einen Beitrag zur Energieeinsparung leisten.

3. Was sind die Ziele der Mietrechtsreform?

Maßstab und Ziel der Mietrechtsreform ist der ausgewogene Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern. Gleichzeitig sollen beide Parteien wieder mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung erhalten. Das Mietrecht soll übersichtlicher, verständlicher und transparenter werden. Das trägt zu mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden bei und wird die Zahl der Mietprozesse verringern. Die Reform berücksichtigt insbesondere die spezifischen Bedürfnisse älterer Mitbürger und behinderter Menschen, die besondere Schutzbedürftigkeit von Familien gerade in Ballungsräumen, die neuen Formen des Zusammenlebens und die gestiegene Mobilität auf dem Arbeitsmarkt. Auch umweltbewusstes Verhalten soll durch Energiesparanreize gefördert werden. Nicht zuletzt müssen Investitionen in den Bau privater Mietwohnungen attraktiv bleiben und mit anderen Anlageformen konkurrieren können.

4. Was ändert sich durch die Reform?

Die Reform hat drei Schwerpunkte: Vereinfachung, Neugliederung und inhaltliche Modernisierung.

Vereinfachung und Neugliederung:

Mieter und Vermieter müssen wieder selbst in der Lage sein, ihre wichtigsten Rechte und Pflichten unmittelbar aus dem Gesetz zu entnehmen. Die Reform fasst deshalb das private Wohnraummietrecht an einer Stelle im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammen und ordnet es nach dem typischen Ablauf eines Mietverhältnisses. Die Regelungen selbst sind in einer verständlichen und modernen Sprache formuliert. Dadurch wird das Mietrecht für Mieter und Vermieter wieder "handhabbar" und für Investoren wieder "kalkulierbar".

Wie sieht die inhaltliche Modernisierung aus?

a) Das Vergleichsmietenverfahren wird gestärkt

Das Mietrecht kennt seit Jahrzehnten das Vergleichsmietensystem. Dieses System hat sich in der Praxis bewährt. Grundlage ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt oder anerkannt ist (einfacher Mietspiegel). Die Mietrechtsreform erhöht seine Effizienz dadurch, dass die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erleichtert wird. Als Alternative wird der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt werden muss. Er vereinfacht das Mieterhöhungsverfahren und vermeidet Streit. Anstelle eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels können sich die Gemeinden künftig auch für die Einrichtung einer ständig aktualisierten Mietdatenbank entscheiden. Eine Pflicht zur Mietspiegelerstellung besteht nicht und ist auch nicht erforderlich.

b) Die Kappungsgrenze wird gesenkt

Die Kappungsgrenze (prozentuale Grenze für Mieterhöhungen; Obergrenze bleibt aber immer die ortsübliche Vergleichsmiete) ist heute gesetzlich mit 30 % festgeschrieben. Gerade bei preisgünstigen Wohnungen in Ballungsgebieten, auf die gerade Familien mit geringerem Einkommen angewiesen sind, und hier insbesondere bei ehemaligen Sozialwohnungen führt dies zu nicht hinnehmbaren Härten. Deshalb senken wir die Kappungsgrenze einheitlich auf 20%.

c) Betriebskosten werden transparenter

Mieter und Vermieter beklagen sich häufig zurecht darüber, dass die steigenden Nebenkosten zunehmen und zur "Zweiten Miete" werden. Mehr Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit ist erforderlich. Mit der Mietrechtsreform sehen wir deshalb vor, dass die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten künftig verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wenn nichts anderes vereinbart ist. Damit wird die Abrechnung "gerechter". Sie belohnt zugleich energiebewusstes Verhalten. Anders erfasste Betriebskosten muss der Vermieter nach der Wohnfläche umlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem muss der Vermieter die Betriebskosten künftig grundsätzlich innerhalb eines Jahres abrechnen und hat bei der Abrechnung das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

d) Wir fördern Modernisierungen

Modernisierungen verbessern die Wohnqualität. Sie sind wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll. Gerade in den neuen Bundesländern sind Modernisierungen wichtig. Die Mietrechtsreform behält deshalb die sogenannte Modernisierungsumlage von 11% (Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter) bei. Aus Gründen des Umweltschutzes können künftig alle Modernisierungsmaßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art führen, in die Umlage einbezogen werden. Bisher galt dies nur für Heizenergie, nicht aber beispielsweise für  Strom. Die zum Teil überzogenen Anforderungen an die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme werden gelockert, ohne deren Schutzfunktion zu beeinträchtigen.

e) Kapitalkostensteigerungen dürfen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden

Die Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete soll gestrichen werden. Sie ist kompliziert und passt nicht in das Vergleichsmietensystem.

f) Wir behalten den Schutz vor Mietpreisüberhöhung bei

Der sogenannte Wucherparagraf in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einem überhöhten Mietzins zur Ordnungswidrigkeit und bedroht sie mit einem Bußgeld. Das muss so bleiben – schon wegen seiner auffordernden und vorbeugenden Wirkung gegen wucherische Mieterhöhungen. Die Mietrechtsreform behält diese Schutzvorschrift deshalb bei. Lediglich eine Verschärfung der Vorschrift für Altbauten wird aufgehoben.

g) Wir vereinfachen Index- und Staffelmiete

Heute gelten für Indexmieten (Miete, die durch einen Preisindex bestimmt wird) und Staffelmieten (Miete, die in vorher festgelegten Zeiträumen um bestimmte Beträge erhöht wird) unterschiedliche zeitliche Beschränkungen. Dies ist in einem modernen Mietrecht, das Mietern und Vermietern auch wieder mehr Gestaltungsspielraum geben muss, nicht mehr erforderlich. Index- und Staffelmiete sind deshalb künftig zeitlich unbeschränkt zulässig. Der erforderliche Mieterschutz wird bei der Staffelmiete durch das Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch die Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet.

h) Wir gestalten Zeitmietverträge vernünftig

Bei steigender Mobilität steigt auch das Bedürfnis von Mietern und Vermietern, Zeitmietverträge (Mietverträge, die eine bestimmte Dauer haben) abzuschließen. Auch hier ist das geltende Mietrecht unnötig kompliziert. Die Mietrechtsreform sieht deshalb nur noch einen "echten" Zeitmietvertrag vor, bei dem sich die Parteien ohne wenn und aber auf die im Gesetz genannten Befristungsgründe und das definitive Ende des Vertrages einstellen können. Das gibt beiden Parteien größtmögliche Rechtssicherheit.

i) Kündigungsfristen entwickeln wir zeitgemäß fort

Die Menschen ziehen immer häufiger um. Außerdem werden nicht vorhersehbare Arbeitsplatzwechsel oder der kurzfristige Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim häufiger. Die heutigen, zum Teil bis zu zwölfmonatigen Kündigungsfristen erschweren dies unnötig. Das neue Mietrecht wird deshalb die Kündigungsfristen für den Mieter auf drei Monate unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verkürzen. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt nach dem neuen Mietrecht also maximal drei Monate. Damit hat auch der Vermieter in der Regel genügend Zeit, einen Nachmieter zu finden. Da die Kündigungsfristen in erster Linie dem Kündigungsschutz dienen, soll es für den Vermieter bei Kündigungsfristen bleiben, die sich je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Sie werden aber künftig nicht mehr maximal zwölf, sondern maximal neun Monate betragen, um einen Ausgleich für die deutliche Verkürzung der Fristen auf Seiten des Mieters zu schaffen. Mit den unterschiedlichen Fristen für Mieter und Vermieter wird dem überwiegenden Interesse des Mieters Rechnung getragen, der gerade bei Mietverhältnissen von langer Dauer in seiner Umgebung sozial verwurzelt ist und schon deshalb für die Suche einer neuen Wohnung ausreichend Zeit benötigt.

j) Kündigung bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens

Bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens kann der Störer – das können Mieter oder Vermieter sein – fristlos gekündigt werden, wenn die Störung so erheblich ist, dass ein weiteres Zusammenleben nicht mehr zumutbar ist. Hier ändert die Mietrechtsreform die Rechtslage nicht; sie bringt jedoch mehr Rechtssicherheit. Es wird klargestellt, dass es auf die Unzumutbarkeit der Störung ankommt und das Verschulden des Störers dabei eine wichtige Rolle spielt. Nach wie vor reicht natürlich weder Kindergeschrei für eine Kündigung aus noch die bloße Tatsache, dass ein Mitbewohner zum Beispiel ein Ausländer mit anderen Lebensgewohnheiten ist.

k) Wir erweitern das Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter einer Wohnung, sieht das Gesetz heute den Ehegatten und Familienangehörige als berechtigt an, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Auch hier muss das Mietrecht geänderten Lebensgewohnheiten Rechnung tragen. Schon die Rechtsprechung hat das Eintritts- und teilweise auch das Fortsetzungsrecht auf nichteheliche heterosexuelle Lebensgemeinschaften ausgedehnt. Die Mietrechtsreform nimmt dies auf und erweitert das jetzige Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Ehegatten und Familienangehörigen auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben". Gemeint ist damit eine Hauhaltsgemeinschaft, die über eine bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgeht und in der jemand mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Auch nicht als eingetragene Lebenspartnerschaft bestehende gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemeinschaften wie beispielsweise die zweier alter Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen, können diese Anforderungen erfüllen.

l) Barrierefreiheit

Die Mietrechtsreform gibt mit einer gesetzlichen Regelung zur Barrierefreiheit ein wichtiges Signal für behinderte Mieter und deren Angehörige, damit sie im Bedarfsfall die Wohnung behindertengerecht umbauen können. Zum Ausgleich kann der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten des Rückbaus verlangen.

m) Wir erleichtern die Kündigung gegenüber nicht in der Wohnung lebenden Erben

Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des gestorbenen Mieters haben, benötigen keinen mietrechtlichen Schutz. Deshalb sieht die Mietrechtsreform vor, dass der Vermieter in diesen Fällen künftig kündigen kann, ohne dass er ein berechtigtes Interesse darlegen muss.

n) Besserer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Der Kündigungsschutz nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen muss wegen der hohen Missbrauchsanfälligkeit erhalten bleiben. Die Mietrechtsreform vereinfacht aber die übermäßig komplizierten Regelungen. Sie reformiert die rechtlichen Instrumente, damit flexibler auf die konkrete Wohnungsmarktsituation reagiert werden kann. Künftig wird es eine bundeseinheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung geben. Diese Frist kann in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Zusammenfassung

Die Mietrechtsreform ist erforderlich. Sie wird allen Beteiligten, also Mietern, Vermietern und Investoren Vorteile bringen. Sie vereinfacht und modernisiert das veraltete Mietrecht. Vor allem sieht sie einen ausgewogenen Ausgleich aller sozial-, wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Aspekte vor.